探讨旧区改造最低经济容积率测算方法——以九江镇沙头片区旧城改造为例

2023-09-16 16:24

前言:随着佛山市南海区西部突围发展, 处于西部地区的九江镇沙头片区迎来发展大机遇。但沙头片区旧城问题突出, 急需改造升级激发城市活力。然而, 旧城改造涉及改造对象经济利益关系, 因此, 有必要通过经济测算确定改造开发模式和建设指标。

1 测算预设条件

1.1 测算基础条件

本次案例研究以九江镇沙头旧城片区为研究范围, 共142.08公顷。研究运用“销售产出=改造成本+利润”的基本经济计算原理, 测算出居住、商业及配套地块的最低经济容积率, 为合理的确定改造地块的土地开发强度、改造模式及开发提供参考, 实现改造的经济平衡。

1.2 测算地块识别

本次研究对建设年代较新、质量较好的大型公共设施、基础设施, 以及具有现代城镇商住风貌的地块进行保留, 不列入测算范围, 其余现状建设地块均划为测算地块, 共38个地块, 用地面积48.64公顷。

2 改造成本测算

改造成本主要包括拆迁补偿成本、土地使用成本、工程建设成本、税收成本、融资成本、不可预测成本等六项。各城市、各片区的区位、建设情况的不同, 成本重心将有所差异, 一般旧城地区拆迁补偿成本占比较大, 外围地区工程建设成本占比较大。沙头片区属旧城地区, 其拆迁补偿成本占比甚重, 各类成本取值如下:

2.1 拆迁补偿成本

拆迁补偿成本主要包括拆运费、临迁费、赔偿费, 按广佛地区经验, 取值如下:

拆运费:100元/㎡;

临迁费:住宅取25元/㎡·月;公建取40元/㎡·月;补偿时间按2年计;

赔偿费:居住建筑按拆一赔一补偿, 若进行异地赔偿, 可取相应地区房价进行等价货币补偿;工业建筑取3000元/㎡;商业建筑取5000-10000元/㎡;其他公建建筑取5000-8000元/㎡。

2.2 土地使用成本

参考南海区《关于公布实施南海区2010年国有建设用地基准地价的通知》和《南海区各用途级别基准地价及商业路线价》, 按楼面地价进行计算, 其中:

居住建筑:2500-3000元/㎡ (综合考虑近年来增长情况) ;

商业建筑:2200-2800元/㎡ (综合考虑近年来增长情况) ;

各商业街沿线执行《南海区各用途级别基准地价及商业路线价》, 按3200-5000元/㎡ (综合考虑近年来增长情况) 。

2.3 工程建设成本

工程建设成本包括建筑成本和成本附加值。建筑成本指每平方米建筑面积的主体土建工程 (含地下室工程) 费用, 成本附加值包括勘察设计费、基础土石方、桩基础、水电安装、设备等工程、室外配套费用及工程管理费。工程建设成本计算标准在同一地区内较为一致, 规划参考广佛地区最新工程建设成本, 居住建筑工程建设成本按2500元/㎡计, 商业建筑按3000元/㎡计。

2.4 税收成本

税收主要为增值税, 一般按11%计收。

2.5 融资成本

融资成本为融资利息。根据中国人民银行公布的一至三年期银行贷款利率, 年利率为4.9%, 改造费用利息按3年计。

2.6 不可预测成本

旧城改造受到多种不可预测环境的影响, 有可能增加改造成本, 因此必须考虑不可预测成本。规划不可预测成本取以上5项成本之和的5%。

2.7 总成本

总成本为拆迁补偿成本、土地使用成本、工程建设成本、税收成本、融资成本、不可预测成本等六项成本之和。

3 销售产出测算

销售产出为扣除补偿建筑后, 可售商住建筑的销售收入。沙头片区旧城住宅区多采用原地回迁的改造手段, 因此部分地块扣除补偿建筑后, 可售商住建筑面积不多, 从而可能导致最低容积率较大。

参照九江镇及周边地区房地产市场价格, 改造期内取15-20%的升幅, 规划区房地产销售价格如下:

住宅销售价格:9000-12000元/㎡;

商业销售价格:10000-25000元/㎡。

4 经济综合校核

销售利润为销售产出减去改造成本后的剩余价值, 利润率则为销售利润与改造成本的比值。

通过“销售产出=改造成本+利润”的基本经济计算原理, 以利润率为15-20%为条件, 测算出居住、商业及配套地块的最低经济容积率, 以保证改造实现经济平衡。通过测算, 最低经济容积率在2.6-4.5之间的地块最多, 共24个, 面积达32.15公顷, 占测算地块用地规模的66.10%。由此可见沙头旧城片区总体改造难度较大。

5 地块改造难度识别

以成本测算与经济平衡后最低经济容积率为依据, 根据改造难易将改造地块识别为一、二、三等三类不同难度的改造地块。其中一类改造地块改造难度最低, 二类改造地块改造难度一般, 三类改造地块改造难度最大。一、二类改造地块为重点改造地块, 三类改造地块为选择性改造地块。

经测算, 研究地区改造难度最低的一类改造地块仅4个, 建议采用拆除重建的模式进行改造;改造难度一般的二类改造地块22个, 建议采用更新改造模式进行改造;改造难度最大的三类改造地块12个, 建议采用综合整治或划定更新改造单元统一改造的模式进行改造。

结语:本次研究以实践案例为基础, 通过运用“销售产出=改造成本+利润”的基本经济计算原理, 测算出九江镇沙头片区旧城改造地块的居住用地、商业用地及配套地块的最低经济容积率, 识别各改造地块的改造难度, 为合理的确定改造地块的土地开发强度、改造模式及开发提供参考。本侧算方法已用于惠州市江南地区、东莞常平镇常虎南片区等地区的旧区改造, 为该地区地块开发强度的制定提供了依据。同时, 本次研究成果为九江镇及周边地区的旧城改造相关经济测算提供了技术支撑。

摘要：本文笔者参加了佛山、东莞、惠州等地区的旧改规划研究, 通过总结珠三角地区旧改经验, 以九江镇沙头片区为例, 运用“销售产出=改造成本+利润”的基本经济计算原理, 测算出旧城改造地块的居住用地、商业用地及配套地块的最低经济容积率, 以识别改造地块的改造难度, 为合理的确定改造地块的土地开发强度、改造模式及开发提供参考, 实现改造地块的经济平衡。

关键词：九江镇,旧城改造,居住用地,经济测算,土地开发强度,容积率