【摘 要】在2011年严厉的政策调控下，在整个经济大环境严峻的背景中，房地产这个曾经风光无限的行业，开始在寒冬里“挣扎”。房地产领域的竞争更加异常激烈，企业的立足与发展将面临更大的挑战，如何求生存、谋发展是摆在每一个房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境下，除了开发适销对路能适应市场需求的产品外，最重要的一个方面就是房地产开发企业产品的价格，如何最大限度地降低工程造价，提高企业的投资收益呢？造价控制是关键，造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成之后，控制造价的关键就在于设计。工程设计阶段是工程开工前的由计划变为现实具有决定意义的工作阶段。有研究资料表明：在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为 75%～95%；在技术设计阶段，影响工程造价的可能性为 35%～75%；在施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为 25%～35%；而到了工程实施阶段，由于“按图施工”，影响工程投资的可能性已经只有 5%～25%。由此可见，只有在设计工作没有完成，设计图纸未交付使用之前把好造价管理的第一关，才能为总体造价控制打好基础。笔者结合自己的经验，提出几个主要措施如下：
主要措施为推行设计招标制度、设计合同中增加奖罚条款、实施限额设计及推广标准设计四个方面。
总之，设计阶段的造价控制真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。工程造价管理人员在设计过程中与设计人员密切配合，及时对项目投资进行分析对比，反馈造价数据，能动地影响设计，优化设计，确实能够保证有效地控制投资。
【关键词】房地产开发企业；设计阶段；造价控制
在2011年严厉的政策调控下，在整个经济大环境严峻的背景中，房地产这个曾经风光无限的行业，开始在寒冬里“挣扎”。房地产领域的竞争更加异常激烈，企业的立足与发展将面临更大的挑战，如何求生存、谋发展是摆在每一个房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境下，除了开发适销对路能适应市场需求的产品外，最重要的一个方面就是房地产开发企业产品的价格，如何最大限度地降低工程造价，提高企业的投资收益呢？造价控制是关键，造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成之后，控制造价的关键就在于设计。工程设计阶段是工程开工前的由计划变为现实具有决定意义的工作阶段。有研究资料表明：在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为 75%～95%；在技术设计阶段，影响工程造价的可能性为 35%～75%；在施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为 25%～35%；而到了工程实施阶段，由于“按图施工”，影响工程投资的可能性已经只有 5%～25%。由此可见，只有在设计工作没有完成，设计图纸未交付使用之前把好造价管理的第一关，才能为总体造价控制打好基础。笔者结合自己的经验，提出几个主要措施如下：
1、推行设计招标制度
推行设计招标制度，引进竞争机制，会使竞争者对建设项目的规模、功能、设备选型、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果，用最经济合理的方案设计参加投标。房地产开发企业通过设计招标的过程，对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较。
例如：海南省海口某地S5S6地块预建造大型超高层综合体的设计招标，就经济合理的结构体系作为评标的重点，要求设计院提供经济比较成果，采用钢筋砼框架-钢筋砼筒体结构体系比型钢砼框架-钢筋砼筒体结构体系的造价低，但要满足功能及建筑面积的要求，最终选择较低层楼栋采用钢筋砼框架-钢筋砼筒体结构体系，较高楼栋采用型钢砼框架-钢筋砼筒体结构体系的方案中标。
2、设计合同中增加奖罚条款
设计质量如何考核呢？设计费如何控制呢？目前房地产开发公司一般是由设计的对口部门进行考核，造价部门依据相关部门的考核意见进行付款。笔者阅读了几份设计合同，关于设计费控制方面的条款，基本是没有，大多都是按期提供成果则付款。笔者建议设计合同中增加奖罚条款如下：
建议增加条款一：在原设计计费的基础上，因设计变更而节约投资按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费。
建议增加条款二：设计单位编制的概、预算经房地产开发企业的造价部门审核后再确定设计费金额。对概、预算编制项目不完整，估算指标不合理，没有进行限额设计，概预算超计划投资的责成设计单位重新编制。（或房地产开发企业另外请造价咨询公司专门计算每一版图纸的造价，再经房地产开发企业的造价部门进行审核）
建议增加条款三：设计费预留一个百分比的尾款，待工程竣工后再结清。
笔者就所增加的这些条款与负责设计接口的相关部门同事沟通后，得到了支持。共同认为这样能激励设计单位的人员精益求精地进行设计，时刻考虑如何降低造价，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，从而减少造价增加的风险，使设计单位更加重视投资控制。同时还可防止设计人员在施工过程中不到现场进行技术指导的现象。
3、实施限额设计
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。目前房地产开发企业广泛实施限额设计，具体采用设计方案不断优化和施工图的审核工作的方式来实现。
实际工作中，为节约设计实际成本往往设计方案不断优化和施工图的审核工作同时进行，特别是成熟的住宅、园林、基坑处理等的设计。
记得2005年到2007年期间，曾出现过“画的（设计单位）没干的（施工企业）快，干的（施工企业）没卖的（房地产开发企业）快”现象，可想而知，变更多，费用增加多。这个现象说明，房地产开发企业未按分配的投资限额控制设计，当然那几年也是房地产开发企业收成最好的时候，价高、高利润。近一年多，房地产开发企业开况与这个现象正好相反，即非常重视“按分配的投资限额控制设计”。如海南海口某小区的园林景观工程，按分配的投资限额（有的公司叫目标成本）为250元/平米（地面面积计算平米量），为了达到这个目标，造价部门的人员配合设计院先后进行了八版图纸的工程造价计算工作。从第一版480元/平米，降到了245元/ 平米。
